隨著城市化進程加快和居民維權(quán)意識提升，業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系日益受到關(guān)注。2024年，多地出臺新版物業(yè)管理服務合同示范文本，進一步明確了雙方的權(quán)利義務。本文結(jié)合最新政策與《民法典》相關(guān)規(guī)定，系統(tǒng)梳理業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂服務合同的關(guān)鍵要點，并以抖音等平臺常見的熱點問題為切入點，幫助業(yè)主和物業(yè)從業(yè)者清晰理解合同核心內(nèi)容。

一、合同主體：誰有權(quán)簽約？

根據(jù)《民法典》第277條及《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會依法授權(quán)，有權(quán)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同。2024年新規(guī)強調(diào)，業(yè)委會簽約前必須召開業(yè)主大會，并經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可執(zhí)行。否則合同可能因程序瑕疵被認定無效。

抖音上曾有視頻熱議“業(yè)委會擅自簽合同被撤銷”的案例，正是因缺乏業(yè)主大會決議。因此，2024年合同中應明確載明業(yè)主大會決議文號及表決結(jié)果，作為合同附件。

二、服務內(nèi)容與標準：物業(yè)到底該做什么？

2024版物業(yè)服務合同通常采用“菜單式”服務標準，分為綜合管理、房屋及共用設施設備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護等五大類。每一類又細分為一級至五級標準，對應不同收費。

抖音企業(yè)號“企業(yè)管理服務”常發(fā)布提醒：業(yè)主需重點關(guān)注合同中的“服務等級”與“收費單價”是否匹配。例如，一級保潔標準要求樓道每日拖洗一次、生活垃圾日產(chǎn)日清；若實際服務僅達到三級，業(yè)主有權(quán)要求減免物業(yè)費。

2024年新規(guī)要求物業(yè)公司公開服務內(nèi)容、收費項目、收費標準及公共收益收支情況。合同應約定物業(yè)公司每季度公示公共收益（如電梯廣告、地面停車費），并明確公共收益扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有。

三、物業(yè)費與公共收益：錢怎么收、怎么花？

物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價，但合同必須約定計費方式（包干制或酬金制）、繳費周期及逾期違約金。2024年政策鼓勵采用酬金制，即物業(yè)公司按約定比例提取酬金，其余全部用于服務支出，結(jié)余或不足由業(yè)主承擔，從而避免“包干制下物業(yè)偷工減料”。

公共收益是抖音上高頻爭議點。根據(jù)《民法典》第282條，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。2024年合同應約定：公共收益單獨列賬，業(yè)委會可隨時查詢；物業(yè)公司不得以“管理費”名義截留超過30%的成本。若物業(yè)公司拒不公開，業(yè)主可向住建部門投訴或提起訴訟。

四、合同解除與續(xù)簽：如何更換物業(yè)？

合同應明確期限（一般不超過3年）及解除條件。2024年新規(guī)簡化了換物業(yè)流程：業(yè)主大會決定解聘物業(yè)的，需提前60日書面通知；物業(yè)公司應在合同解除后10日內(nèi)移交物業(yè)服務用房、相關(guān)設施、圖紙資料及公共收益結(jié)余。

抖音上“物業(yè)拒不退場”的鬧劇屢見不鮮。對此，2024年合同示范文本增加違約責任：物業(yè)公司逾期不移交的，每日按物業(yè)費總額的0.5%支付違約金；業(yè)委會可申請法院強制執(zhí)行。

五、爭議解決：協(xié)商、調(diào)解還是訴訟？

合同應約定爭議解決方式：先由雙方協(xié)商，協(xié)商不成可向街道辦或社區(qū)調(diào)解組織申請調(diào)解；調(diào)解無效的，可向仲裁委員會申請仲裁或向法院起訴。2024年鼓勵建立“物業(yè)糾紛訴調(diào)對接機制”，降低業(yè)主維權(quán)成本。

六、抖音等平臺的特別提示

在抖音搜索“企業(yè)管理服務”等關(guān)鍵詞，常見法律博主提醒：業(yè)主簽合同時務必審查物業(yè)公司資質(zhì)、保安保潔人員持證情況、電梯消防維保記錄等。業(yè)委會成員應避免與物業(yè)公司存在利益關(guān)聯(lián)，否則合同可能被撤銷。

2024年物業(yè)管理服務合同是業(yè)主與物業(yè)公司之間的“憲法”。業(yè)主委員會應依法履職，物業(yè)公司須誠信履約。只有合同條款清晰、執(zhí)行透明，才能減少糾紛，共建和諧社區(qū)。建議業(yè)主在簽約前咨詢專業(yè)律師，并保留好業(yè)主大會決議、公示照片等證據(jù)，以備不時之需。